成數主要由兩大因素決定：房屋的鑑價價值（地段、屋齡、類型）和借款人的還款能力（收入穩定性、信用分數）。

銀行核給的房屋貸款成數主要取決於兩大核心要素：一是擔保品（房屋）的價值，銀行會根據房屋的地段、屋齡與類型來鑑價，確認貸款上限；二是借款人的還款能力，包括您的職業穩定性、收入高低以及個人信用評分。成數是銀行綜合評估這兩項風險後，給予的一個安全放款比例。